News-letter

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gestion des données clients Expertim Fiduciaire

Edito du 12 avril 2018

Dans le cadre du Règlement Général de Protection des Données (RGPD),) qui entrera en vigueur dès le 25 mai prochain, nous établissons actuellement l’audit et la cartographie des traitements des données personnelles figurant dans nos bases. L’objectif est d’établir le registre des traitements et d’opérer d’éventuels ajustements dans nos procédures, pour répondre aux exigences de cette réglementation européenne.
Dans le but de sécuriser et de protéger vos données personnelles, nous allons désormais échanger exclusivement via votre accès sécurisé sur notre site internet (coffre-fort de votre location meublée).
Aujourd’hui lorsque vous nous adressez des éléments contenant des données personnelles par mail ou par des portails d’échange (weTransfer, dropbox, etc), le flux des données n’est ni crypté, ni sécurisé.

Cela fonctionne de la même manière lorsque nous vous adressons des fichiers par mail, même signés numériquement. Le seul moyen de sécuriser nos échanges est d’utiliser un accès sécurisé personnel avec code utilisateur et mot de passe.

Toujours dans le souci de garantir la source des fichiers PDF que nous vous mettons à disposition dans votre coffre-fort, nous utiliserons désormais 2 modes de certification :

  • La certification par notre signature cabinet (tout document PDF établi par un des membres de l’équipe EXPERTIM FIDUCIAIRE)
  • La signature numérique par un des experts comptables pour tout document nécessitant une attestation d’un membre de l’ordre des experts-comptables.

D’autres projets sont en cours pour développer la digitalisation de nos services. Nous vous tiendrons informés de ces projets dans nos prochaines newsletters.

Yves BERNARD – Président – Expert-comptable
Gaëlle MOURAD – Directrice déléguée – Expert-comptable


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EXPERTIM FIDUCIAIRE - LB2S

Vous faire assister lors de la revente d’un bien immobilier géré sous bail commercial.

LB2S
Interview d’Alexandre Teitgen,
Directeur Général de LB2S (Lease Business Services & Solutions),
société spécialisée dans la revente de ce type de biens.

Quand a été créée LB2S et pour quelles raisons ?

Nous avons officiellement lancé LB2S début 2012 avec pour motivation première d’apporter une solution efficace aux propriétaires désirant revendre leurs biens.En effet, il s’avère que c’est une typologie d’investissement immobilier bien à part qui n’est pas traité par les agents immobiliers traditionnels, ni par les services de négociation des notaires. Nous avons donc pris le parti de créer un service dédié.

Pouvez-vous nous donner quelques chiffres liés à votre activité ?

Pour n’évoquer que quelques données, LB2S c’est :

  • 65 ventes en 2012, 613 ventes en 2017
  • 15 collaborateurs dont 2 certifiés Rev Tegova (expert immobilier, certification européenne)
  • Une expertise multi sectorielle : Ehpad, résidence de tourisme (de loisir ou d’affaires), pour étudiants, pour seniors
  • Un délai moyen de vente de 9 semaines
  • Un taux de satisfaction client de 94 %

Comment faites vous pour fixer le prix d’un bien ?

Avant toute chose nous nous intéressons à tout ce qui touche :

  • au bail commercial : a-t-il été renouvelé ? Quelles sont ses caractéristiques en termes de révision du loyer, de répartition des charges, etc.., ?
  • au locataire : sa notoriété, son respect du bail, ses projets sur la résidence, etc..

Nous avons également une approche classique d’agent immobilier, à savoir que nous analysons le marché immobilier traditionnel local en termes de prix et de niveaux de loyer et ce, pour appréhender la cohérence du bien en comparaison du marché hypothécaire.
Nous nous intéressons également aux éventuels travaux votés ou à réaliser ainsi qu’au renouvellement du mobilier.

Notre objectif est simple. Fixer le bon prix qui est fonction des caractéristiques du bien, du bail commercial et des attentes du marché investisseur pour ce type d’investissement. Le tout en sécurisant au mieux les conditions d’achat du futur propriétaire (lisibilité et pérennité locative, cohérence du prix) tout en satisfaisant aux exigences du vendeur, s’agissant du délai de vente tout particulièrement.

Quelle plus-value apporte LB2S à un vendeur ?

Elles sont multiples :

  • Une estimation livrée rapidement du fait d’une parfaite connaissance du marché et de relations privilégiées avec la majorité des exploitants
  • Un prix justement fixé permettant une revente rapide, certains bien sont réservés dans un délai de 15 jours après leur mise en commercialisation
  • Une parfaite maîtrise du contexte fiscal qui permet de sécuriser la revente. Ainsi nous veillons au respect du délai de détention en cas d’investissement défiscalisant (Loi demessine, Dispositif Censi-Bouvard). Nous organisons la vente entre assujettis à TVA pour permettre au vendeur de conserver le bénéfice de la récupération de TVA immobilière. En plaçant la cession sous l’article 257 bis du code général des impôts le vendeur conserve la tva initialement récupérée
  • Un suivi de A à Z du process de vente. Le propriétaire sait au jour le jour à quelle étape en est son dossier

Quels conseils donneriez-vous à un propriétaire qui souhaite vendre ?

Avant toute chose je lui conseillerai de bien choisir le prestataire à qui il confiera son bien. Comme pour tout marché il existe des différences dans les prestations fournies et les engagements pris.
On ne revend pas une voiture mais un bien immobilier d’investissement s’inscrivant dans un cadre qui mélange le juridique, le comptable, le fiscal et l’économique.
Une transaction mal encadrée peut être lourde de conséquence pour l’acquéreur qui peut de plus en plus facilement se retourner contre le vendeur.
Je préciserai également qu’il convient de ne pas comparer cette opération à la vente d’un bien immobilier traditionnel. Les codes d’analyse et de valorisation sont différents. Aussi est il primordial de prendre du recul sur son investissement et de raisonner en termes de flux (prix d’achat, prix de vente, loyers encaissés sur la période, avantage fiscal obtenu, charges et intérêts payés).
Enfin, il faut noter qu’indépendamment de la politique de taux d’emprunt qui reste avantageuse tant pour l’acquéreur que le vendeur, le meilleur moment pour vendre se situe au moment du renouvellement du bail commercial, et particulièrement une fois que celui-ci est renouvelé ou que nous pouvons vendre avec un nouveau bail. En effet, plus on apporte de visibilité à l’acquéreur, mieux c’est.

Comment peut-on contacter LB2S ?

Rien de plus simple, vous pouvez nous contacter par téléphone au : 02 49 62 01 62
Ou vous pouvez déposer votre demande en ligne directement depuis le lien suivant : www.estimation.lb2spro.fr


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Expertim Fiduciaire actualités RCS

PRECISION

L’inscription au RCS n’est plus requise dans le cadre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Le texte qui régit le nouvel impôt IFI reprend deux des trois conditions d’exonérations de l’ISF en ce qui concerne les loueurs en meublés exploitants individuels.

Pour être exonéré d’IFI, il est nécessaire de remplir cumulativement ces deux conditions

  • Réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles sur l’activité de location meublée
  • Et retirer plus de 50% de ses revenus professionnels de l’activité de location meublée.

La condition d’inscription au registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n’est plus requise.
Une position similaire a été retenue par le Conseil Constitutionnel le 8/2/2018 dans le cadre de l’imposition des plus values.
Il est possible que cette condition soit aussi supprimée à terme en matière d’impôt sur le revenu.

Il convient donc de s’interroger sur l’opportunité de demander sa radiation du RCS tout en restant immatriculé auprès du Service des Impôts des Entreprises. D’autant que cette inscription au RCS a pu déclencher une affiliation au RSI qui n’était pas nécessaire.

Concernant l’exonération de l’IFI pour les loueurs en meublés exploitants individuels, la lecture du texte évoque pour certains l’exercice de l’activité de location meublée à titre principal

Ce n’est à priori pas l’intention du législateur et il conviendra d’attendre l’intégration au BOFIP pour valider si le critère d’activité principale est retenu ou non.


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vente programme censi bouvard

LE SAVIEZ VOUS…

… Votre engagement de location en CENSI BOUVARD et la revente envisagée du bien concerné

Lorsque vous avez choisi d’appliquer la réduction CENSI BOUVARD sur votre investissement, vous avez signé un engagement de location pour une durée de 9 ans de date à date. Cet engagement prend effet, à la date de prise d’effet du bail indiqué sur votre engagement de location.
Vous ne pouvez donc pas revendre ce bien avant les 9 ans écoulés de date à date aux risques de remettre en cause votre réduction d’impôt CENSI BOUVARD en intégralité.

  • Exemple : vous avez acquis un bien en VEFA au cours de l’année 2009. Ce bien a été achevé le 31/12/2009 et la prise d’effet du bail a été concomitante à l’achèvement soit le 31/12/2009. Vous avez commencé à bénéficier d’1/9 ème de réduction CENSI BOUVARD dès votre déclaration des revenus 2009 faite en 2010.
    • Malgré tout, votre engagement de location de 9 ans de date à date court jusqu’au 31/12/2018, même si le dernier 1/9ème de réduction CENSI BOUVARD sera inscrit sur votre déclaration des revenus 2017 faite en 2018.

Il vous appartient d’être vigilant sur ces dates.

N’hésitez pas à nous solliciter : à votre demande* nous mettrons sur votre espace sécurisé cet engagement de location initial (*si vous étiez client chez EXPERTIM FIDUCIAIRE à la mise en place du dispositif de défiscalisation).

Nous tenons aussi à vous préciser :

  • qu’il n’est pas possible de repasser en amortissement classique sur ce bien acheté en ayant opté pour la réduction CENSI-BOUVARD, même en changeant d’expert-comptable …
  • qu’ il n’est pas envisageable sauf à prendre des risque vis-à-vis de l’administration fiscale, de faire un échange payant de lots identiques avec un autre propriétaire de la même résidence …
  • qu’il convient d’être vigilant et de s’interroger si l’intégralité des réductions d’impôts n’a pas été utilisée au cours des 9 années et qu’un report de réduction existe à la fin de l’engagement de location : dans le cas de la réduction d’impôt SCELLIER (à l’origine de la réduction CENSI-BOUVARD), les textes fiscaux indiquent que « le logement concerné doit continuer d’être donné en location au cours des années au titre desquelles le contribuable entend imputer la fraction de réduction d’impôt en report concernée ». Il serait possible de se voir opposer cet argument en cas de réduction CENSI BOUVARD…