News-letter

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loi de finances 2018 LMP-LMNP

Réponse ministérielle sur les cotisations sociales…

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… en cas de location de courte durée avec intermédiaire

L’article 18 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 a clarifié les obligations sociales des particuliers tirant un certain niveau de revenus d’activités de location de logements d’habitation meublés ou de biens meubles.

Cette mesure s’inscrit dans la démarche du Gouvernement, engagée depuis quelques années, de clarification et de simplification du droit de la sécurité sociale applicable dans des domaines désormais largement investis par les plateformes numériques, afin d’offrir aux acteurs économiques une information sécurisante de leurs obligations sociales et de promouvoir un développement de l’économie numérique qui ne se fasse pas au détriment de la protection sociale ou de l’économie traditionnelle.

Concernant la location de logements meublés, cette mesure vise spécifiquement les personnes qui mettent un bien en location pour une courte durée à une clientèle n’y élisant pas domicile.

L’activité s’entend de la mise à disposition des biens par leur propriétaire et ne s’applique donc pas aux situations de mise en location par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion et soumise à la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet ».

Cette exclusion s’entend au sens strict et ne s’étend pas aux mandats que peuvent obtenir des plateformes numériques pour recouvrer l’ensemble des cotisations à partir des transactions effectuées par leur intermédiaire.

Les revenus tirés d’une mise en location par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion relèvent toutefois de la gestion du patrimoine privé et doivent à ce titre être déclarés à l’administration fiscale dans le cadre de la déclaration de revenus afin d’être assujettis aux prélèvements sociaux sur les revenus du capital au taux de 17,2%.


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Services et conseils fiscaux

Edito du 30 juillet 2018

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Les six premiers mois de l’année sont passés …sur les chapeaux de roues.
Comme chaque année avec des évolutions légales, ou projet d’évolutions, dans les domaines qui nous touchent : fiscalité, social, juridique et même au niveau de nos métiers de la finance / comptabilité / audit.
Les équipes sont formées et s’adaptent à tous ces changements mais aussi à ceux liés aux technologies et surtout à leurs clients.
Nous tenons à vous remercier vous, nos clients, nos partenaires, nos prescripteurs, nos différents interlocuteurs : votre exigence est la nôtre et nous continuons d’avancer à vos côtés pour assurer la sécurité de vos dossiers de location meublée, ou de location nue, et vous apporter l’assurance de notre expertise.
Nous vous souhaitons à toutes et tous de très belles vacances d’été et nous vous retrouverons avec plaisir en septembre à Patrimonia – Lyon pour ceux qui s’y rendent.


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gestion des données clients Expertim Fiduciaire

Edito du 12 avril 2018

Dans le cadre du Règlement Général de Protection des Données (RGPD),) qui entrera en vigueur dès le 25 mai prochain, nous établissons actuellement l’audit et la cartographie des traitements des données personnelles figurant dans nos bases. L’objectif est d’établir le registre des traitements et d’opérer d’éventuels ajustements dans nos procédures, pour répondre aux exigences de cette réglementation européenne.
Dans le but de sécuriser et de protéger vos données personnelles, nous allons désormais échanger exclusivement via votre accès sécurisé sur notre site internet (coffre-fort de votre location meublée).
Aujourd’hui lorsque vous nous adressez des éléments contenant des données personnelles par mail ou par des portails d’échange (weTransfer, dropbox, etc), le flux des données n’est ni crypté, ni sécurisé.

Cela fonctionne de la même manière lorsque nous vous adressons des fichiers par mail, même signés numériquement. Le seul moyen de sécuriser nos échanges est d’utiliser un accès sécurisé personnel avec code utilisateur et mot de passe.

Toujours dans le souci de garantir la source des fichiers PDF que nous vous mettons à disposition dans votre coffre-fort, nous utiliserons désormais 2 modes de certification :

  • La certification par notre signature cabinet (tout document PDF établi par un des membres de l’équipe EXPERTIM FIDUCIAIRE)
  • La signature numérique par un des experts comptables pour tout document nécessitant une attestation d’un membre de l’ordre des experts-comptables.

D’autres projets sont en cours pour développer la digitalisation de nos services. Nous vous tiendrons informés de ces projets dans nos prochaines newsletters.

Yves BERNARD – Président – Expert-comptable
Gaëlle MOURAD – Directrice déléguée – Expert-comptable


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EXPERTIM FIDUCIAIRE - LB2S

Vous faire assister lors de la revente d’un bien immobilier géré sous bail commercial.

LB2S
Interview d’Alexandre Teitgen,
Directeur Général de LB2S (Lease Business Services & Solutions),
société spécialisée dans la revente de ce type de biens.

Quand a été créée LB2S et pour quelles raisons ?

Nous avons officiellement lancé LB2S début 2012 avec pour motivation première d’apporter une solution efficace aux propriétaires désirant revendre leurs biens.En effet, il s’avère que c’est une typologie d’investissement immobilier bien à part qui n’est pas traité par les agents immobiliers traditionnels, ni par les services de négociation des notaires. Nous avons donc pris le parti de créer un service dédié.

Pouvez-vous nous donner quelques chiffres liés à votre activité ?

Pour n’évoquer que quelques données, LB2S c’est :

  • 65 ventes en 2012, 613 ventes en 2017
  • 15 collaborateurs dont 2 certifiés Rev Tegova (expert immobilier, certification européenne)
  • Une expertise multi sectorielle : Ehpad, résidence de tourisme (de loisir ou d’affaires), pour étudiants, pour seniors
  • Un délai moyen de vente de 9 semaines
  • Un taux de satisfaction client de 94 %

Comment faites vous pour fixer le prix d’un bien ?

Avant toute chose nous nous intéressons à tout ce qui touche :

  • au bail commercial : a-t-il été renouvelé ? Quelles sont ses caractéristiques en termes de révision du loyer, de répartition des charges, etc.., ?
  • au locataire : sa notoriété, son respect du bail, ses projets sur la résidence, etc..

Nous avons également une approche classique d’agent immobilier, à savoir que nous analysons le marché immobilier traditionnel local en termes de prix et de niveaux de loyer et ce, pour appréhender la cohérence du bien en comparaison du marché hypothécaire.
Nous nous intéressons également aux éventuels travaux votés ou à réaliser ainsi qu’au renouvellement du mobilier.

Notre objectif est simple. Fixer le bon prix qui est fonction des caractéristiques du bien, du bail commercial et des attentes du marché investisseur pour ce type d’investissement. Le tout en sécurisant au mieux les conditions d’achat du futur propriétaire (lisibilité et pérennité locative, cohérence du prix) tout en satisfaisant aux exigences du vendeur, s’agissant du délai de vente tout particulièrement.

Quelle plus-value apporte LB2S à un vendeur ?

Elles sont multiples :

  • Une estimation livrée rapidement du fait d’une parfaite connaissance du marché et de relations privilégiées avec la majorité des exploitants
  • Un prix justement fixé permettant une revente rapide, certains bien sont réservés dans un délai de 15 jours après leur mise en commercialisation
  • Une parfaite maîtrise du contexte fiscal qui permet de sécuriser la revente. Ainsi nous veillons au respect du délai de détention en cas d’investissement défiscalisant (Loi demessine, Dispositif Censi-Bouvard). Nous organisons la vente entre assujettis à TVA pour permettre au vendeur de conserver le bénéfice de la récupération de TVA immobilière. En plaçant la cession sous l’article 257 bis du code général des impôts le vendeur conserve la tva initialement récupérée
  • Un suivi de A à Z du process de vente. Le propriétaire sait au jour le jour à quelle étape en est son dossier

Quels conseils donneriez-vous à un propriétaire qui souhaite vendre ?

Avant toute chose je lui conseillerai de bien choisir le prestataire à qui il confiera son bien. Comme pour tout marché il existe des différences dans les prestations fournies et les engagements pris.
On ne revend pas une voiture mais un bien immobilier d’investissement s’inscrivant dans un cadre qui mélange le juridique, le comptable, le fiscal et l’économique.
Une transaction mal encadrée peut être lourde de conséquence pour l’acquéreur qui peut de plus en plus facilement se retourner contre le vendeur.
Je préciserai également qu’il convient de ne pas comparer cette opération à la vente d’un bien immobilier traditionnel. Les codes d’analyse et de valorisation sont différents. Aussi est il primordial de prendre du recul sur son investissement et de raisonner en termes de flux (prix d’achat, prix de vente, loyers encaissés sur la période, avantage fiscal obtenu, charges et intérêts payés).
Enfin, il faut noter qu’indépendamment de la politique de taux d’emprunt qui reste avantageuse tant pour l’acquéreur que le vendeur, le meilleur moment pour vendre se situe au moment du renouvellement du bail commercial, et particulièrement une fois que celui-ci est renouvelé ou que nous pouvons vendre avec un nouveau bail. En effet, plus on apporte de visibilité à l’acquéreur, mieux c’est.

Comment peut-on contacter LB2S ?

Rien de plus simple, vous pouvez nous contacter par téléphone au : 02 49 62 01 62
Ou vous pouvez déposer votre demande en ligne directement depuis le lien suivant : www.estimation.lb2spro.fr