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Location meublée et IFI

Les conditions d’exonération des loueurs en meublés exerçant en direct sont au nombre de trois :

  • L’activité doit être exercée à titre principal ;
  • Les recettes annuelles réalisées doivent être supérieures à 23 000 € TTC ;
  • Le foyer fiscal doit retirer de cette activité plus de 50 % des revenus imposables dans les catégories des traitements et salaires, BIC, BNC, BA et revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Lorsque l’activité est exercée au travers d’une société de personnes (non soumise à l’IS), le redevable doit « seulement » exercer son activité professionnelle principale dans la société (CGI, art. 975, II ; BOI-PAT-IFI-30-10-20 § 30 et s.).

Les conditions supplémentaires des 23 000 € de recettes et des 50 % de revenus d’activité n’ont pas vocation à s’appliquer.
RM Roseren, JOAN 13 nov. 2018, n°10782


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Location meublée et création du bail de mobilité

Un nouveau bail meublé de courte durée a été créé par la loi ELAN : le bail mobilité.

Il ne peut être conclu qu’avec des personnes :

  • En formation professionnelle ;
  • En études supérieures ;
  • En contrat d’apprentissage ;
  • En stage ;
  • En engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ;
  • En mutation professionnelle ;
  • En mission temporaire dans le cadre d’une activité professionnelle.

Ce bail offre davantage de souplesse au bailleur qu’un bail meublé à titre de résidence principale. D’une durée d’un à dix mois, le bail est non renouvelable ni reconductible.

Il permet de louer pour une durée d’un à 10 mois sans être soumis aux contraintes administratives inhérentes aux meublés de tourisme.

Le nouveau bail mobilité devrait permettre le développement d’un nouveau mode de location dans les grandes agglomérations.

Les mesures de contrôle et de sanction rendent, en effet, plus difficile la location meublée de courte durée traditionnelle (hors résidence principale louée moins de 120 jours par an). En particulier dans les communes où l’autorisation administrative est soumise à un régime de “compensation”.

Le bail mobilité, présente des avantages considérables en termes de souplesse pour le bailleur et peut permettre d’atteindre un rendement plus important que la location à l’année. La fixation du loyer initial est en effet libre pour le moment (en l’absence de décret instaurant un nouveau régime de plafonnement pris en application du dispositif expérimental créé par la loi ELAN).

Sur le plan social, une incertitude demeure : les loyers doivent-ils être pris en compte dans le seuil de 23 000 € de location “saisonnière” ?

La notion de location saisonnière au sens du Code de la sécurité sociale vise les locations faites, au jour, à la semaine ou au mois à une clientèle qui n’élit pas domicile dans le logement. Dans le cas d’un bail mobilité, les loyers sont, à notre avis, susceptibles d’être concernés dans l’hypothèse d’un contrat conclu pour un mois si le logement ne constitue pas la résidence principale du preneur… L’article L611-1 du Code de la sécurité sociale n’a, en effet, pas fait l’objet d’adaptions particulières à l’occasion de la loi ELAN.

Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique
© Fidroit


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Fiscalité location meuble

LMP/LMNP – ATTENTION !

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Modification du BOFIP pour prendre en compte la réponse du Conseil Constitutionnel du 8 février 2018

Contrairement à bon nombre d’années passées, nous nous attendions à très peu de changement au niveau des déclarations fiscales des loueurs en meublé, en ce début 2019.
C’était sans compter sur la modification de la documentation fiscale (BOFIP) par l’administration le 20 mars dernier. Cette dernière a tiré les conséquences de la réponse à une question prioritaire de constitutionnalité du Conseil Constitutionnel formulée le 08 février 2018, lequel a considéré comme inconstitutionnelle la condition d’inscription au RCS pour que le loueur en meublé puisse avoir la qualification de « professionnel » (LMP).

Ainsi, il n’est donc plus nécessaire d’être inscrit au RCS pour être qualifié de LMP.
Nous pouvons d’ailleurs relever qu’en pratique, les greffes des Tribunaux de Commerce refusent maintenant d’immatriculer les loueurs en meublé au RCS, et ce dès 2018.

Dès lors, est maintenant qualifié de professionnel au sens de l’impôt sur les revenus (IR), le loueur en meublé qui satisfait aux 2 conditions suivantes :

  • Le foyer fiscal dispose d’un montant de loyer de locations meublées de plus de 23 000 € TTC sur l’année civile
  • Ce loyer est supérieur aux autres revenus d’activité du foyer fiscal, pensions et retraites incluses

Si la décision du Conseil Constitutionnel nous apparaissait comme très pertinente d’un point de vue juridique – rappelons que l’activité de location meublée est une activité civile – elle n’arrange pas forcément les contribuables concernés.
En effet, avant cette décision, il suffisait de ne pas s’immatriculer au RCS pour être loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Maintenant, nous risquons de « subir » le statut de LMP, dans la mesure où il apparaîtra difficile « d’avoir la main » sur les deux conditions citées plus haut.

Dans certains cas, le loueur en meublé sera obligatoirement professionnel, au sens de l’IR, alors qu’avant il avait une possibilité de choix en ne s’inscrivant pas au RCS.
Et avant le 20 mars 2019, l’expert-comptable que nous sommes n’avait pas à se poser de questions sur le statut du loueur en meublé de son client ; dès lors qu’aucun des membres de son foyer fiscal n’était inscrit au RCS, il était LMNP.
Désormais, nous allons devoir vérifier la condition de loyer supérieur ou non aux autres revenus d’activité du foyer fiscal, afin de traiter le dossier soit en LMP, soit en LMNP.

Nous sommes donc contraints de questionner nos clients, réalisant un chiffre d’affaires annuel supérieur à 23 000 € TTC, sur leurs autres revenus d’activité, afin de pouvoir traiter leur dossier annuel correctement.

Il y a en effet quelques différences entre les deux statuts, tant sur la liasse fiscale de déclaration des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) que sur la déclaration des revenus.

Les conséquences du passage de LMNP à LMP peuvent être favorables comme défavorables.

En LMP, le déficit fiscal dégagé est imputable sur le revenu global. C’est à priori intéressant.
En LMP, la plus-value relève des plus-values professionnelles alors qu’en LMNP elle relève des plus-values des particuliers.
Là, ce peut être la catastrophe… car l’amortissement du bien comptabilisé et déduit du résultat, servant à neutraliser les loyers tout au long de la détention de celui-ci, vient augmenter la plus-values en cas de revente.
Malgré tout, sous condition de chiffre d’affaires, il peut y avoir application d’un régime d’exonération des plus-values, si l’activité a été exercée au moins 5 ans.
Même si, à notre avis, la position de l’administration ne doit s’appliquer qu’à compter du 20 mars 2019, il pourrait être profitable de se déclarer dès 2018 en LMP si les deux conditions sont vérifiées.

Cela permettrait de « valider » un an sur les 5 nécessaires à l’exonération.

Parce que, les années antérieures (2017 et avant), vous n’étiez pas LMP mais LMNP dans la mesure où il fallait être inscrit au RCS pour être LMP.

Les décisions du Conseil Constitutionnel s’impose pour l’avenir, pas pour le passé – sauf peut-être en cas de contentieux.

Ce qui nous apparait impératif à retenir par rapport à cette modification de position de l’administration, c’est qu’il faudra absolument réfléchir aux conséquences fiscales d’une vente des biens immobiliers loués meublés dans les années à venir.

Une stratégie fiscale pourrait être mise en place.

Si vous envisagez de vendre, n’attendez pas la vente pour nous consulter, consultez-nous dès le projet…


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Réduction d'impôt et prélèvement 2019

Le prélèvement à la source…

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… et la réduction d’impôt CENSI BOUVARD sur investissements achevés en 2009

Une avance de 60 % calculée sur la base de votre situation fiscale de l’année antérieure a été versée le 15 janvier 2019.
Basée sur votre dernière déclaration de revenus, elle a pris en compte le 1/9ème de réduction CENSI BOUVARD auquel vous pouviez prétendre depuis l’achèvement de votre investissement en 2009.

Or ce 1/9ème de réduction d’impôt ne peut s’appliquer que sur 9 années. Le dernier 1/9ème a donc été déclaré en 2018 au titre des revenus 2017.
Vous n’avez donc pas à en bénéficier sur les revenus 2018 déclarés en 2019.

Le solde d’acompte calculé à compter de juillet 2019, après la déclaration de revenus, permettra de régulariser ce trop perçu.

Pour rappel : lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.

Pour l’application de ces dispositions, les fractions ainsi reportées s’imputent en priorité en retenant d’abord les plus anciennes. Vous êtes donc susceptibles d’avoir des reports de réduction d’impôt non imputée même si vous n’avez plus de 1/9ème à reporter, vérifiez votre dernier avis d’imposition des revenus 2017 reçu en 2018.