Questions-réponses

Que votre activité de location soit professionnelle ou non, les déclarations déposées auprès des services fiscaux en matière de BIC, pour le résultat, et de TVA nécessitent une identification. La création de votre entreprise individuelle permet l’obtention du n° SIRET de votre activité de location meublée et des identifiants auprès des services fiscaux.

Sauf volonté de votre part de constituer une société sous forme de SARL (rédaction de statuts, associés, etc..), la création de votre activité est faite en nom propre. L’appellation de ce mode d’exploitation est « entreprise individuelle ».

Pour respecter les obligations fiscales de déclaration d’activité, nous disposons de 15 jours à compter de la signature de l’acte. Le non respect de ce délai peut servir à l’administration fiscale pour remettre en cause une partie de la TVA déductible sur votre acquisition.

Dans les cas suivants :
- que le bien acheté soit achevé ou non au moment de la signature,
- que vous ayez perçu des loyers ou non,
- que le résultat de l’activité soit déficitaire ou bénéficiaire, la législation fiscale impose un arrêté des comptes au 31/12 à toutes les activités déclarant des revenus soumis à l’impôt sur le revenu. C’est votre cas, puisque les revenus de location meublée sont imposés sur le revenu dans la catégorie des BIC. D’autre part, certains frais doivent être constatés fiscalement : intérêts d’emprunt et frais de dossier, frais d’acquisition (notaire), frais éventuels de commercialisation, frais de montage, …

Le premier exercice, même s’il comporte 1 jour seulement, est celui de la mise en place du dossier. Il comporte déjà l’inscription à l’actif d’une immobilisation (même non achevée) et au passif d’un emprunt, ainsi que des frais d’acquisition.
Les déclarations fiscales BIC imposent de rattacher produits et charges à l’exercice concerné :
c’est la notion d’engagement. Cela diffère de l’encaissement/décaissement pratiqué en revenus fonciers par exemple. Le travail effectué par EXPERTIM FIDUCIAIRE au démarrage est donc aussi important que sur une année régulière d’exploitation.

Ces frais correspondent aux frais et débours engagés lors des formalités de déclaration de votre activité auprès des services fiscaux. Ces frais et débours sont ponctuels et liés au démarrage de votre activité, ils n’ont pas à être facturés les années suivantes et sont donc distingués la première année.

Ils sont au nombre de deux :
- sous certaines conditions, la réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité
- la non majoration de 25% des bénéfices. Une des situations pouvant conduire à constater des bénéfices importants est celle où l’assurance sur emprunt vient rembourser le capital restant dû lors de la réalisation d’un évènement conduisant à faire jouer cette clause de l’assurance liée à l’emprunt (accident, décès, perte d’emploi, …)
Dans le cadre de la location meublée, le fait d’opter pour un régime réel d’imposition au lieu de rester de plein droit au régime du micro BIC, vous permet de bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité.
Cette réduction d’impôt est égale aux 2/3 des frais de comptabilité et d’adhésion au Centre de Gestion Agréé, plafonnéeà 915 € par an. Elle couvre les honoraires de l’expert-comptable assurant la tenue de la comptabilité ainsi que la cotisation annuelle au centre de gestion.
Elle est imputée sur l’impôt sur le revenu avant les réductions d’impôt reportables (type investissement LMNP BOUVARD/ CENSI) et avant les crédits d’impôt. Elle permet donc, entre autres, de neutraliser 2/3 des honoraires d’EXPERTIM FIDUCIAIRE qui reste cependant votre interlocuteur principal.

Les frais liés à votre acquisition peuvent être enregistrés de deux façons :
- Intégrés à l’immobilisation à l’actif du bilan
- En charges dans le compte de résultat. Si vous avez investi avec un objectif d’option pour la réduction « BOUVARD/CENSI », et si votre investissement est inférieur à 300 000 euros, le fait d’intégrer les frais d‘acquisition à l’immobilisation permet d’augmenter la base de la réduction. Vous devez impérativement formaliser ce choix par le biais de notre note d’information puisque EXPERTIM FIDUCIAIRE ne peut pas prendre de décision de gestion sur votre activité de location meublée.

Les frais liés à votre acquisition peuvent être enregistrés de deux façons :
- Intégrés à l’immobilisation à l’actif du bilan
- En charges dans le compte de résultat.
Si vous avez investi avec un objectif d’option pour la réduction « BOUVARD/CENSI », et si votre investissement est inférieur à 300 000 euros, le fait d’intégrer les frais d‘acquisition à l’immobilisation permet d’augmenter la base de la réduction.
Vous devez impérativement formaliser ce choix par le biais de notre note d’information puisque EXPERTIM FIDUCIAIRE ne peut pas prendre de décision de gestion sur votre activité de location meublée.

- En régime miniréel (RT) :
Les déclarations de TVA sont établies chaque trimestre civil au plus tôt dans les 16 jours du mois suivant : le 16 avril, le 16 juillet, le 16 octobre et le 16 janvier. La première demande de remboursement de TVA concernant votre acquisition sera donc faite avant le 16 du mois suivant le trimestre de votre achat. C’est ensuite aux services fiscaux d’instruire le dossier et de générer le remboursement. Le délai moyen constaté est de 1 mois et demi environ à compter de la date de dépôt de la déclaration. Ainsi, si vous actez le 15 novembre, la demande de remboursement de TVA sera faite avant le 16 janvier et instruite ensuite par les Services Fiscaux pour donner lieu à un virement de trésorerie effectif aux environs du 1er mars au plus tôt. Ce délai peut être beaucoup plus long selon les services fiscaux mais à ce stade, EXPERTIM FIDUCIAIRE ne peut malheureusement pas intervenir.
- En régime simplifié (ST) :
En régime simplifié (ST), les acomptes de TVA et demandes de remboursement provisionnelles éventuelles sont semestrielles. Le récapitulatif annuel est établi à la clôture. Une fois déposé, le délai d’instruction moyen constaté est d’environ 1 mois et demi après dépôt de la déclaration.
- En tant que non résident (déclaration 3562) :
La demande de remboursement de crédit de taxes est désormais annuelle et correspond à l’année civile. Une fois déposée, le délai d’instruction moyen constaté est d’environ 1 mois et demi après dépôt de la déclaration.

L’administration fiscale dématérialise l’ensemble de ses procédures :
- Pour enregistrer le compte bancaire lié à au télérèglement de la TVA, télécharger certains avis d’imposition (les envois papiers sont supprimés) ou encore télérégler certaines taxes, vous êtes désormais contraints de passer par cet espace professionnel.
- Le qualificatif « professionnel » indique que votre activité est référencée sous un numéro SIRET. Cela ne change en rien la qualification fiscale de votre activité si vous êtes non professionnel.

Afin de procéder à la première demande de remboursement de TVA, nous devons avoir en notre possession :
- Copie de votre attestation notariée détaillant les montants HT , TVA et TTC pour l’immeuble et les meubles
- Copie du bail commercial de location meublée signé de vous et du preneur
- Relevé de notaire principal à l’achat et détail de ses frais mentionnant la TVA
- Relevé de notaire de procuration, souvent votre notaire personnel, et détail de ses frais mentionnant la TVA.
Pour les demandes de remboursement suivantes (cas des achats en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement – VEFA et en Vente d’Immeuble Rénové – VIR), vous devrez nous transmettre :
- Copie des appels de fonds et/ou factures
- Copie des courriers de la banque indiquant le déblocage des fonds correspondants ou copie des relevés bancaires indiquant le débit des sommes correspondantes, afin de justifier du paiement des appels de fonds et/ou factures.
En ce qui concerne l’arrêté des comptes annuels, tous les documents concernant votre activité de location meublée :
factures de loyers, factures du centre de gestion, factures des charges de co-propriété éventuelles, taxe foncière, tableau d’emprunt, relevés bancaires du compte dédié à l’activité ou à défaut de votre compte personnel, …

Obligation qui s'impose à vous, EXPERTIM FIDUCIAIRE met en place les procédures de télédéclarations et télérèglements en direction des services fiscaux.
Vous êtes ainsi certains que toute l’année vos déclarations et vos paiements parviendront à temps à l’administration fiscale : EXPERTIM FIDUCIAIRE prend en charge la transmission par Internet. Vous recevrez cependant toujours des copies des déclarations émises pour votre compte.

Pour vous faciliter le suivi des loyers, des échéances d’emprunt, des règlements de factures et de taxes, EXPERTIM FIDUCIAIRE préconise l’utilisation d’un compte bancaire dédié.

Lors de l’envoi de vos comptes, nous vous adressons un document très détaillé vous indiquant les montants à reporter dans les différentes cases de la déclaration de revenus : c’est la note complémentaire. Le chargé de votre dossier reste en plus joignable par mail ou téléphone pour répondre à vos questions.

 


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