LMP/LMNP – ATTENTION !

  • -
Fiscalité location meuble

LMP/LMNP – ATTENTION !

Tags : 

Modification du BOFIP pour prendre en compte la réponse du Conseil Constitutionnel du 8 février 2018

Contrairement à bon nombre d’années passées, nous nous attendions à très peu de changement au niveau des déclarations fiscales des loueurs en meublé, en ce début 2019.
C’était sans compter sur la modification de la documentation fiscale (BOFIP) par l’administration le 20 mars dernier. Cette dernière a tiré les conséquences de la réponse à une question prioritaire de constitutionnalité du Conseil Constitutionnel formulée le 08 février 2018, lequel a considéré comme inconstitutionnelle la condition d’inscription au RCS pour que le loueur en meublé puisse avoir la qualification de « professionnel » (LMP).

Ainsi, il n’est donc plus nécessaire d’être inscrit au RCS pour être qualifié de LMP.
Nous pouvons d’ailleurs relever qu’en pratique, les greffes des Tribunaux de Commerce refusent maintenant d’immatriculer les loueurs en meublé au RCS, et ce dès 2018.

Dès lors, est maintenant qualifié de professionnel au sens de l’impôt sur les revenus (IR), le loueur en meublé qui satisfait aux 2 conditions suivantes :

  • Le foyer fiscal dispose d’un montant de loyer de locations meublées de plus de 23 000 € TTC sur l’année civile
  • Ce loyer est supérieur aux autres revenus d’activité du foyer fiscal, pensions et retraites incluses

Si la décision du Conseil Constitutionnel nous apparaissait comme très pertinente d’un point de vue juridique – rappelons que l’activité de location meublée est une activité civile – elle n’arrange pas forcément les contribuables concernés.
En effet, avant cette décision, il suffisait de ne pas s’immatriculer au RCS pour être loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Maintenant, nous risquons de « subir » le statut de LMP, dans la mesure où il apparaîtra difficile « d’avoir la main » sur les deux conditions citées plus haut.

Dans certains cas, le loueur en meublé sera obligatoirement professionnel, au sens de l’IR, alors qu’avant il avait une possibilité de choix en ne s’inscrivant pas au RCS.
Et avant le 20 mars 2019, l’expert-comptable que nous sommes n’avait pas à se poser de questions sur le statut du loueur en meublé de son client ; dès lors qu’aucun des membres de son foyer fiscal n’était inscrit au RCS, il était LMNP.
Désormais, nous allons devoir vérifier la condition de loyer supérieur ou non aux autres revenus d’activité du foyer fiscal, afin de traiter le dossier soit en LMP, soit en LMNP.

Nous sommes donc contraints de questionner nos clients, réalisant un chiffre d’affaires annuel supérieur à 23 000 € TTC, sur leurs autres revenus d’activité, afin de pouvoir traiter leur dossier annuel correctement.

Il y a en effet quelques différences entre les deux statuts, tant sur la liasse fiscale de déclaration des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) que sur la déclaration des revenus.

Les conséquences du passage de LMNP à LMP peuvent être favorables comme défavorables.

En LMP, le déficit fiscal dégagé est imputable sur le revenu global. C’est à priori intéressant.
En LMP, la plus-value relève des plus-values professionnelles alors qu’en LMNP elle relève des plus-values des particuliers.
Là, ce peut être la catastrophe… car l’amortissement du bien comptabilisé et déduit du résultat, servant à neutraliser les loyers tout au long de la détention de celui-ci, vient augmenter la plus-values en cas de revente.
Malgré tout, sous condition de chiffre d’affaires, il peut y avoir application d’un régime d’exonération des plus-values, si l’activité a été exercée au moins 5 ans.
Même si, à notre avis, la position de l’administration ne doit s’appliquer qu’à compter du 20 mars 2019, il pourrait être profitable de se déclarer dès 2018 en LMP si les deux conditions sont vérifiées.

Cela permettrait de « valider » un an sur les 5 nécessaires à l’exonération.

Parce que, les années antérieures (2017 et avant), vous n’étiez pas LMP mais LMNP dans la mesure où il fallait être inscrit au RCS pour être LMP.

Les décisions du Conseil Constitutionnel s’impose pour l’avenir, pas pour le passé – sauf peut-être en cas de contentieux.

Ce qui nous apparait impératif à retenir par rapport à cette modification de position de l’administration, c’est qu’il faudra absolument réfléchir aux conséquences fiscales d’une vente des biens immobiliers loués meublés dans les années à venir.

Une stratégie fiscale pourrait être mise en place.

Si vous envisagez de vendre, n’attendez pas la vente pour nous consulter, consultez-nous dès le projet…