Interview d’Alexandre Teitgen,
Directeur Général de LB2S (Lease Business Services & Solutions),
société spécialisée dans la revente de ce type de biens.

Quand a été créée LB2S et pour quelles raisons ?

Nous avons officiellement lancé LB2S début 2012 avec pour motivation première d’apporter une solution efficace aux propriétaires désirant revendre leurs biens.En effet, il s’avère que c’est une typologie d’investissement immobilier bien à part qui n’est pas traité par les agents immobiliers traditionnels, ni par les services de négociation des notaires. Nous avons donc pris le parti de créer un service dédié.

Pouvez-vous nous donner quelques chiffres liés à votre activité ?

Pour n’évoquer que quelques données, LB2S c’est :

• 65 ventes en 2012, 613 ventes en 2017
• 15 collaborateurs dont 2 certifiés Rev Tegova (expert immobilier, certification européenne)
• Une expertise multi sectorielle : Ehpad, résidence de tourisme (de loisir ou d’affaires), pour étudiants, pour seniors
• Un délai moyen de vente de 9 semaines
• Un taux de satisfaction client de 94 %

Comment faites vous pour fixer le prix d’un bien ?

Avant toute chose nous nous intéressons à tout ce qui touche :

• au bail commercial : a-t-il été renouvelé ? Quelles sont ses caractéristiques en termes de révision du loyer, de répartition des charges, etc.., ?
• au locataire : sa notoriété, son respect du bail, ses projets sur la résidence, etc..

Nous avons également une approche classique d’agent immobilier, à savoir que nous analysons le marché immobilier traditionnel local en termes de prix et de niveaux de loyer et ce, pour appréhender la cohérence du bien en comparaison du marché hypothécaire.
Nous nous intéressons également aux éventuels travaux votés ou à réaliser ainsi qu’au renouvellement du mobilier.

Notre objectif est simple. Fixer le bon prix qui est fonction des caractéristiques du bien, du bail commercial et des attentes du marché investisseur pour ce type d’investissement. Le tout en sécurisant au mieux les conditions d’achat du futur propriétaire (lisibilité et pérennité locative, cohérence du prix) tout en satisfaisant aux exigences du vendeur, s’agissant du délai de vente tout particulièrement.

Quelle plus-value apporte LB2S à un vendeur ?

Elles sont multiples :

• Une estimation livrée rapidement du fait d’une parfaite connaissance du marché et de relations privilégiées avec la majorité des exploitants
• Un prix justement fixé permettant une revente rapide, certains bien sont réservés dans un délai de 15 jours après leur mise en commercialisation
• Une parfaite maîtrise du contexte fiscal qui permet de sécuriser la revente. Ainsi nous veillons au respect du délai de détention en cas d’investissement défiscalisant (Loi demessine, Dispositif Censi-Bouvard). Nous organisons la vente entre assujettis à TVA pour permettre au vendeur de conserver le bénéfice de la récupération de TVA immobilière. En plaçant la cession sous l’article 257 bis du code général des impôts le vendeur conserve la tva initialement récupérée
• Un suivi de A à Z du process de vente. Le propriétaire sait au jour le jour à quelle étape en est son dossier

Quels conseils donneriez-vous à un propriétaire qui souhaite vendre ?

Avant toute chose je lui conseillerai de bien choisir le prestataire à qui il confiera son bien. Comme pour tout marché il existe des différences dans les prestations fournies et les engagements pris.
On ne revend pas une voiture mais un bien immobilier d’investissement s’inscrivant dans un cadre qui mélange le juridique, le comptable, le fiscal et l’économique.
Une transaction mal encadrée peut être lourde de conséquence pour l’acquéreur qui peut de plus en plus facilement se retourner contre le vendeur.
Je préciserai également qu’il convient de ne pas comparer cette opération à la vente d’un bien immobilier traditionnel. Les codes d’analyse et de valorisation sont différents. Aussi est il primordial de prendre du recul sur son investissement et de raisonner en termes de flux (prix d’achat, prix de vente, loyers encaissés sur la période, avantage fiscal obtenu, charges et intérêts payés).
Enfin, il faut noter qu’indépendamment de la politique de taux d’emprunt qui reste avantageuse tant pour l’acquéreur que le vendeur, le meilleur moment pour vendre se situe au moment du renouvellement du bail commercial, et particulièrement une fois que celui-ci est renouvelé ou que nous pouvons vendre avec un nouveau bail. En effet, plus on apporte de visibilité à l’acquéreur, mieux c’est.

Comment peut-on contacter LB2S ?

Rien de plus simple, vous pouvez nous contacter par téléphone au : 02 49 62 01 62